本文摘要：房产经纪人在客户夏日看房时的注意事项协调合适的看房时间，避开午后高温时段夏天温度最高的时间是午后2、3点。如果在该时段举行大量的户外运动，容易中暑。 为客户的身体着想，最好选择中午11点之前和下午16点之后。但也讲明，自身随时可以凭据客户需要，陪同看房。随身携带水和防暑药品经纪人在看房历程中准备水和简朴的防暑药品，如十滴水、仁丹、风油精等，在看房时可以随身携带，以防应急之用。这些药品自制实用，但能体现对客户的心意。 同时，女士看房可酌情为其准备遮阳伞。

房产经纪人在客户夏日看房时的注意事项协调合适的看房时间，避开午后高温时段夏天温度最高的时间是午后2、3点。如果在该时段举行大量的户外运动，容易中暑。

为客户的身体着想，最好选择中午11点之前和下午16点之后。但也讲明，自身随时可以凭据客户需要，陪同看房。随身携带水和防暑药品经纪人在看房历程中准备水和简朴的防暑药品，如十滴水、仁丹、风油精等，在看房时可以随身携带，以防应急之用。这些药品自制实用，但能体现对客户的心意。

同时，女士看房可酌情为其准备遮阳伞。特殊群体看房，只管协调到薄暮或晚上对于暮年人，孕妇等特殊群体的看房时，只管协调在薄暮或者晚上看房，同时建议客户有家人陪同。但也讲明，自身随时可以凭据客户需要，陪同看房。

选择"遮阳阴凉"线路往往有多条线路可以到达看房所在，可是思量到夏天高温的情况，经纪人应给客户建议遮阳阴凉的线路，如选择步行少线路而不是换乘少的线路，选择地铁而不是公交。小区绿化优势可重点突出在看房历程中，部门小区绿化率高，经纪人可以选择该条线路，而且重点向客户先容绿化情况，突出衡宇和小区的优势。

房产经纪人如何提高小我私家房源销售能力每一位房产经纪人手中房源肯定不会少，而且都市准备充份，而且对每一套都很是的相识。那么怎么才气留住自己的客户，尽快出单呢？掌握客户心理之动态历程因势利导人们买房时的心理动态大要履历以下八个阶段：注目、兴趣、遐想、欲望、检验、信赖、行动、满足。中介人应针对每小我私家差别阶段施以相应对策和行动，如图片引发兴趣、动听形貌引发遐想、服务部位令客户感应l满足等等。

店面待机方法我们常看到中介公司里秩序井然，神情肃穆，事情紧张气氛十分紧张，一旦客人进入，中介人员争相反映，种种笑容绽放，这样会让一个客户,感受局面尴尬，极不自然——显然这不是亲切的店面服务。正确的方法应是按顺序接待，或者哪个现在有空，前去询问并接待，甚至可以走出店面。

客户进入后更不能七嘴八舌。适留住客户适时招呼客户进入公司的，一般会直截了当翻阅或审视种种资讯。中介入员此时大可不必强势推销，简朴的套话之后，应注意视察客户的神态，选择适当的时机或客户抬头作声时再作招呼，否则会把客户逼走。推荐物业从抵抗开始不知道主顾购置预算时，此种方法较易获得主顾反馈。

给主顾做足体面，主顾感受好，会道出真实意图，相反之则容易伤害主顾的自尊，以一句"太贵了"竣事会见。掌握主顾需求接连不停地片面询问甚至质问会使主顾反感而不愿说实话。询问应与推荐物业及先容房地产知识交互举行循序渐进地探寻主顾需求,并试图逐渐集中到主顾买楼或卖楼的焦点上。

增长见识的方法房地产中介人员苦于无法学习或缺少指导书,这是因为房地产中介行业还不蓬勃的缘故。我们可以注意寻找相关图书,走出店面去各售楼处、展销会去体验,推荐时的用语配合客户的需求实时说出合适的参考意见往往收到较好的效果,如:两居室小单元很是好卖,今年盛行这种复式结构，框架结构可以改动，这种弧形阳台您孩子一定喜欢物业治理真让人省心，小区幼儿园的老师特别认真，要说得自信、够专业、有水平.设身处地从客户的角度思考问题。带客户看房看什么？十四个方面决议签单的成败！在带客户看房之前是不是在绞尽脑汁琢磨如何先容衡宇的优缺点？是不是在思量如何在先容中扬长避短？现在来看看，房源实堪、带看十四招！第一式：看地段选房三要素：地段、地段、地段。

房产作为不行动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决议性的作用。房产作为一种最实用的产业形式，纵然买房的首要目的是为了居住，但同时购置房产还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个很是重要的因素。

随着交通路网的建设，经纪人在先容时应该用车程、车时观点取代原来的绝对位置观点。所以在选择区位时还要注意交通是否利便，有几多路公共汽车能够通到小区。交通利便往往是促进房产销售的强劲卖点，好比说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。

其实这有可能只是都会计划中的远期设想，但带看时一定要铺陈叙述清楚、有掌握甚至可以带客户到计划所在实际感受。第二式：看配套居住区内配套公建是否利便合理，是权衡居住区质量的重要尺度之一。

大的社区内或四周一般设有小学，以清除都会交通对小学生在上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在３００米左右（近则扰民，远则未便），这将是最大的卖点，值得大书特书。再有，菜店、食品店、小型超市等住民天天都要惠顾的下层商店配套，服务半径多大、如１５０米（这些细节作业将影响您的成败）。

另有会所、银行、邮局、餐厅等，越细越好。例如会所的先容，由于经济条件所限，普通老黎民购置的屋子面积不会很大，假设您买的是８０平方米的住宅，有了会所，您所享受的生活空间就会远远大于８０平方米。现在居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为您不行缺少的配套。

第三式：看绿化现在北京住宅项目的园林设计气势派头多样，可是居住情况有一个重要的硬性指标绿地率，请注意“绿地率”与“绿化笼罩率”是两个差别的观点，绿地不包罗阳台和屋顶绿化面积的。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。所以有关规范划定：新建居住区绿地率不应低于３０％。

北京城近郊居住区绿地率应在３５％以上，在市区四周，如果住区绿地率能到达４０％甚至５０％，就比力难过了。第四式：看结构大家都知道容积率，这是社区结构的关键指标。容积率高，说明居住区用地内屋子建的多，人口密度大。

一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。容积率过高，会泛起楼房高、门路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活情况。容积率的崎岖，只是一个简朴的指标。

有些项目虽然看上去容积率不高，可是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤也是不行取的。在居住区计划中，应使住宅结构合理，日照时间和日照质量容易被大家所忽略，如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。衡宇结构合理，有效日照时间就会富足，如果衡宇有这些优势，经纪人带看时就要突出先容。

第五式：看区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。现在的房产卖点是“人车分流”，即汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不滋扰。

因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的滋扰，小区内的步行道兼有休闲功效，可大大提高小区情况质量，这种方式推荐给客户，他们都市喜欢。而人车混行的小区您要关注是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车只管不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应只管靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购置两种情况，经纪人需要搞清楚车位的月租金是几多，如果购置，以后月治理费是几多。（在这里给出合理建议，客户会信任您）第六式：看价钱大家都明确，买屋子固然绝不是越自制越好，关键是要看性能价钱比，也就是说是否物有所值、价钱合理。

客户看中某一衡宇后，您应当耐心为其对同一区位、同等档次楼盘的性能举行比力，有比力才有选择。如客户对有意购置的几套房产举行性能与价钱的比力时，经纪人首先要弄清每套房报的价钱到底是什么价，有的是整套价钱、有的是套内修建面积价钱。最主要的是应弄清（或换算）所选衡宇的实际价钱。

当几套房产站到同一起跑线上后，经纪人应资助客户将大大凌驾预算和性能不佳的剔除，然后再综合比力。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要岑寂分析：哪些性能是必须的，哪些性能对客户无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要坚决“割爱”。第七式：看日照再多说说阳光的问题，万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心康健的基本条件。

有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。北京地处北纬39度57分，住宅内的日照尺度参考如下：日照时间以大寒日不少于两小时为尺度。根据《住宅设计规范》划定：每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数凌驾４个时，其中宜有两个空间获得日照。

居住小区内的住宅“户户朝南”就是最大的卖点，如再遇到这样的衡宇经纪人固然要明确该先容了。第八式：看通风在炎热的夏季，良好的通风往往同严寒季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。

此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房结构是否有利于在夏季引进主导风，保证风路流通（如满足条件，重点推介）。但一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高峻修建物，致使实际上无风景顾（这时就不要强调通风良好）。第九式：看设备住宅设备包罗管道、抽水马桶、沐浴设备、燃气设备、暖气设备等等。

主要应注意选择这些设备质量是否良好、安装是否到位，是否有利便、实用、高科技的趋势。以暖气为例，一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，到达最佳的舒适状态。

另外，在先容衡宇的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经由市场磨练。若您在这方面有不太相识的问题要仔细询问原业主使用情况与禁忌，莫要信口开河。

第十式：看隔音噪声对人的危害是多方面的，它不仅滋扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》划定，卧室、起居室的允许噪声级白昼应小于５０分贝，夜间应小于或即是４０分贝。

客户虽然大多无法准确丈量，可是肯定会关注这一点。住宅应与居住区中的噪声源，如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了只管淘汰交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎尺度的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯部署以防噪音滋扰。（这些基础信息您必须预做相识，最好拿出相关的数据更有说服力）第十一式：看结构作为经纪人，在先容房产时要只管专业，关于住宅的结构类型首当其冲。

砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部门钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是衡宇开间、进深受限制，室内格式一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内格式较砖混结构灵活。

但这种结构的施工难度相对较大，结结构价也相对较高。（以上的说明将为客户展示您的专业、获得信任）第十二式：看面积随着小户型热潮的兴起，商品房的套内面积稍稍降了一些，可是许多客户仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的暂时过渡产物。

甚至一些经济适用房也名存实亡，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，以为大面积、超豪华的住宅才好用。其实面积过大的住宅，人在内里并纷歧定感受舒服。

从经济上思量，不仅购房支出大，而且以后在物业、取暖等方面的支出也会增加。住宅档次的崎岖其实不在于面积的巨细，专家认为，三口之家面积有７０至９０平方米就基本能够满足日常生活需要。关键的问题在于住宅是否经由了经心设计、是否合理地设置了起居室、卧室、餐厅等功效，是否把有限的空间充实使用了起来。（所以在面积的建议上，您要准备几种说法，看客户是要气派还是实用，从差别的角度去引导，一计不成再生一计）第十三式：看分摊分摊的公共修建面积包罗公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。

客户看房时，可以提醒其注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能获得较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，好比楼道过于狭窄，肯定会淘汰居住者的舒适度（这一点尤为重要，可以说服客户选房要有大局观）。第十四式：看物业治理物业治理费都有哪些内容、冬季供暖费几多、小区停车位的收费尺度、车位是租是卖等，客户买房前经纪人都应见告清楚。

住户未来恒久面临的是物业治理公司，物业治理是一种恒久的谋划行为。更细节话的物业服务和品牌口碑更好的物业公司都能够为房产加分，可是物业费的价钱也是客户能否负担指标之一，最好带看时就举行引导，行业内在举行最后签约阶段因为物业费无法负担而放弃的案例不在少数，请提前见告。

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